Guida alle SPESE ACCESSORIE per l’acquisto di casa
Hai trovato la casa che ti piace, il prezzo che chiede il venditore ti sta bene e le tempistiche sono quelle ideali? Fantastico! Per te, quindi, è arrivato il momento di firmare una proposta di acquisto, ovvero, il contratto scritto con cui tu ed il venditore vi accordate per la vendita della casa e successivamente andare dal notaio per il rogito definitivo di compravendita.
In tante occasioni (ma non in tutte!..) un passaggio che precede l’acquisto è quello del contratto preliminare di compravendita. Si tratta sostanzialmente di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita e cioè l’atto notarile.
Il compromesso deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla sottoscrizione delle parti. Per la registrazione sono dovute le imposte e i bolli.
Le prime devono essere pagate tramite Modello F24 e sono pari a:
- imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo pattuito per la compravendita;
- 0,50% su tutte le somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- 3% su tutte le somme previste a titolo di acconto sul prezzo di acquisto;
I bolli invece sono pari
- imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe per ogni copia richiesta;
Imposte per la stipula dell’atto notarile
Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici per la prima casa. La compravendita è soggetta a diverse tipologie di imposte: imposta di registro, imposta catastale, Imposta ipotecaria e IVA (non sempre presente).
Acquisto casa da un privato
Per la compravendita di immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze, nel caso che il venditore sia un privato, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.
Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.
ecco un esempio:
Imposte per l’acquisto di una “prima casa” da un privato con rendita catastale di 500€
- Imposta di registro del 2%; la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro è pari a: 500€ x 1.05 x 110 = 57.750,00€. Pertanto, l’imposta di registro sarà pari a: 57.750,00€ x 2% = 1.155,00 €.
- imposta ipotecaria fissa di 50,00 euro;
- Imposta catastale fissa di 50,00 euro.
La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine (se non già abbinate) e posti auto se sono abbinabili (quindi tecnicamente denominati “di pertinenza”) della casa. È da tenere sempre in considerazione che l’imposta di registro minima è sempre pari a € 1.000,00.
Imposte per l’acquisto di una “seconda casa” (o successiva alla prima) da un privato
- imposta di registro del 9%; la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro è pari a: 500€ x 1.05 x 126 = 63.000,00€. Pertanto, l’imposta di registro sarà pari a: 63.000,00€ x 9% = 5.670,00 €.
- imposta ipotecaria fissa di 50,00 euro;
- imposta catastale fissa di 50,00 euro;
La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine e posti auto se sono abbinabili (di pertinenza) della casa.
Acquisto da un’impresa
Per la compravendita di immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze, nel caso che il venditore sia un’impresa, le imposte ipotecarie, catastale e di registro saranno fisse, mentre influirà la percentuale di iva applicata al prezzo della compravendita
Tuttavia, l’iva si applica:
- alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
- alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
Imposte per l’acquisto della “prima casa” da un’impresa
- Iva del 4% calcolata sulla cifra reale di acquisto (non sul valore catastale); se il prezzo pagato è di 100.000,00€, l’iva sarà 100.000,00€ x 4% = 4.000,00€.
- imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro;
- imposta catastale fissa di 200,00 euro;
- imposta di registro fissa di 200,00 euro.
La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine e posti auto (di pertinenza) della casa.
Imposte per l’acquisto di una “seconda casa” da una impresa o società immobiliare
- Iva del 10% calcolata sulla cifra reale di acquisto (non sul valore catastale); se il prezzo pagato è di 100.000,00€, l’iva sarà 100.000,00€ x 10% = 10.000,00 €
- imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro;
- imposta catastale fissa di 200,00 euro;
- imposta di registro fissa di 200,00 euro.
La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine e posti auto (di pertinenza) della casa.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pagate al notaio alla stipula del contratto e provvede lui al versamento al momento della registrazione dell’atto notarile.
Costo del notaio per l’acquisto della casa
Per quanto concerne l’onorario del notaio, le tariffe notarili sono state abolite; perciò, non è possibile calcolarlo in anticipo. Pertanto, occorrerà mettersi in contatto con il notaio a cui si deciderà di rivolgersi per seguire l’acquisto. È una cifra variabile che, solitamente oscilla tra 1.600/2.000 euro.
Spese accessorie per acquisto con mutuo
Il mutuo deve essere stipulato sotto forma di atto pubblico, come previsto dall’art. 2699 del Codice civile. A tal fine, il contratto deve venire sottoscritto in presenza di un notaio. Quest’ultimo, infatti, è autorizzato ad attribuire pubblica fede all’atto ed è chiamato a svolgere due funzioni fondamentali:
- Iscrivere l’ipoteca sull’immobile: così come definita dell’art. 2808 del Codice civile, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di espropriare un bene immobile, sia esso di proprietà del debitore o di terzi, in caso di inadempimento del contratto di mutuo da parte del debitore.
- Attribuire al contratto di mutuo il valore di “titolo esecutivo”: nel caso in cui il debitore non adempia al pagamento del mutuo, il creditore potrà procedere all’esecuzione forzata e avviare il procedimento senza una sentenza di condanna da parte di un giudice.
Tra le spese per accessorie del mutuo ci sono:
Imposte legate al mutuo
L’imposta sostitutiva per l’acquisto della prima casa è pari allo 0,25% del capitale erogato. In caso però di erogazione del mutuo si è tenuti anche al pagamento dell’imposta ipotecaria del 2% rispetto all’importo di iscrizione ipotecaria e a versare un’imposta di registro pari allo 0,50% di quest’ultima.
Polizza assicurativa
L’unica polizza assicurativa obbligatoria per legge è quella che garantisce l’immobile da eventi quali scoppio e incendio. Si tratta infatti di eventi che potrebbero compromettere l’esistenza, e dunque l’esigibilità, della garanzia reale posta a favore della Banca.
Spese di istruttoria mutuo
Si tratta del compenso richiesto dalla Banca per la lavorazione della pratica di mutuo. Generalmente il costo è espresso in una percentuale tra lo 0,50% e l’1% dell’importo del mutuo. In altri casi ci si potrebbe trovare di fronte a quote fisse, con scaglioni crescenti proporzionalmente all’importo del finanziamento.
Perizia
Prima di erogare un mutuo, la banca deve valutare se il valore dell’immobile su cui iscrivere ipoteca è congruo con l’importo del finanziamento. A questo scopo viene utilizzata la perizia immobiliare, uno strumento che valuta diversi aspetti dell’immobile e ne stabilisce il valore.
Oltre a sancire il valore dell’immobile, la perizia serve a valutare la corrispondenza tra lo stato reale del cespite e quanto risulta dai documenti depositati presso i registri catastali, segnalando eventuali abusi.
Il costo della perizia può variare con la complessità dell’immobile da valutare, ma per un appartamento di medie dimensioni, generalmente si attesta in un range di prezzo tra €200 e €350.
Onorario del notaio per il mutuo
Per quanto concerne l’onorario del notaio, le tariffe notarili sono state abolite; perciò, non è possibile calcolarlo in anticipo. Pertanto, occorrerà mettersi in contatto con il notaio a cui si deciderà di rivolgersi per seguire l’acquisto. È una cifra variabile che, solitamente oscilla tra 1.600/2.000 €
Attivazione delle utenze
I costi di voltura variano in base alla regione e all’azienda erogatrice del servizio.
Mediazione dell’agenzia immobiliare
Qualora l’acquisto avvenga per il tramite di un’agenzia immobiliare, all’elenco di cui sopra occorrerà aggiungere il compenso provvigionale che verrà concordato per l’attività di intermediazione. Il compenso varia in maniera soggettiva e in base alla complessità dell’operazione. È una cifra che, generalmente è il 3% oltre IVA come per legge e si calcola sul prezzo di vendita concordato tra le Parti. Di questo importo, puoi portare in detrazione, fino a 1.000€.
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Dott. Claudio Tonazzini
Credit Foto: Immagine di Freepik
